发现北京“大平层”藏品:周边房价超8万这个

2019-05-01 21:03

  无论身处怎样的宏观经济环境,无论历经或抑或扬的市场调控,北京的高端置业需求的演进升级从未止歇,高端市场的变化轨迹也难言平静。

  早在2008年,CBD明星楼盘柏悦府冲刺10万+时,面积最小的户型是549平米,44套大平层被一抢而空。

  随后的2009年,朝阳公园的霄云路8号,大手笔将540套住宅全部规划为450平米和520平米的大平层,放在十年后的今天仍然是极具魄力的一笔。

  大平层的市场热度一直延续到被称为北京豪宅元年的2015年,万柳书院、如园、泛海国际、紫辰院、华润万橡府,无论新、老豪宅,齐刷刷地推出了单套面积200平米以上的大平层住宅,而这些产品在某些层面上达到高度一致。

  其一,均地处北京五环以内或五环周边,交通发达、配套成熟,具有鲜明的“城市”属性;

  其二,项目每平米定价均在8万元以上,是城市塔尖精英阶层的财富标签和精神图腾;

  其三,均以品质著称,开发商在人性化、艺术感和科技性方面往往不惜重金,打造精品。

  这三点,决定了大平层是为精英人群定制的房产,虽然独步于高端市场,但站在楼市全局的角度上,依然稀缺且珍贵。

  限竞房当道、9070回归,让北京大平层的开发骤然减速,供应腰斩。与此同时,住宅开发的“高低配”,使得限竞别墅替代了大平层的市场地位,高端市场的主力供应产品旧貌换新颜。

  2017年至今的两年多时间里,北京仅供应了1862套面积超过200平米的平层大宅,供量之寡,甚至远低于此前单年的供货量。

  特别是地处五环周边,占据城市核心资源,同时具备高端品质的大平层产品更是弥足珍贵。1862套大平层供应中,五环内位置的不过区区756套,其中的绝大多数还地处京西南,而高端商务区密集的北京东部却寥寥无几。

  4个项目、191套住宅,这是近28个月北京东部大平层产品的全部供应。因稀而贵,是放之四海皆准的价值逻辑,基于此,2019年东部平层大宅的成交均价达到11.3万元/平米,相比2017年大涨45%。

  放眼未来,主载商品房供量的决定权掌握在源头的土地端。2017年至今,北京五环内连续出让了11宗住宅用地,听起来项目数量并不算少。然而,这些住宅地块却都规定了“9070”的规划条件限制,且全部位于北京西部和南部,也就意味着,京东城市级平层大宅的供应断档已经确定无疑,并正式进入到卖一套少一套的“藏品时代”。

  北京东部的CBD、三元桥、望京,是高精尖产业发展的策源地,这里拥有上万家外资企业,以及众多世界500强企业总部,同时,以使馆区为核心,这里也是首都国际交往的窗口。

  在经历数十年高速发展后的今天,CBD、三元桥、望京区域早已开发殆尽,仅有的少量在售楼盘均为定价10万+、乃至15万+的顶级豪宅。此时,受CBD、望京、丽都等核心商圈的共同辐射,加上本身被规划为高端国际商贸区和第四使馆区,朝阳东坝成为了京城又一承载财富人群、释放高品质消费需求的商圈。

  包括首开、保利、龙湖、首城、恒大等北京一线房企均重金投资东坝,目前东坝在售项目以低密别墅和平层大宅为主,其中低密别墅的单套售价在3000万-5000万之间,住宅产品的售价2000万起。

  近年来,东坝的发展变化日新月异。紧邻五环路、第二机场高速让东坝拥有发达的路网交通,20分钟便可抵达首都国际机场。相继开工地铁3号线号线,未来可直通CBD、金融街000402)、中关村000931)和三元桥。

  购物消费场所方面,除了已开业的8万平米金隅嘉品Mall之外,5万平米的恒大城市广场计划在今年开业,同时,东坝万达广场也已列入规划,据悉将在2020年开业。

  在教育医疗配套上,近年来东坝也明显升级。北京中学将校区整体搬迁至东坝,2017年已开始正式招生授课,打造12年一贯制的精英教育。北师大、外经贸等北京名校纷纷在东坝开办分校。同时,包括爱迪、凯文、拔萃在内的众多国际名校也在东坝汇聚。医疗方面,21万平米的安贞国际医院已经开工。可以说,聚焦第四使馆区的规划,东坝已经构建完成了完备的国际化配套。

  未来,东坝的发展前景可期。日前,北京市规划和自然资源委员会网站挂出了东坝北西区域项目控制性详细规划方案,将打造成集第四使馆区、高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能于一体的商务区。

  根据规划,北西区将建设3所小学、5所幼儿园、一个大型综合性或专科医院、3处养老设施,以及136万平方米住宅。随着未来更多土地、更多楼盘的入市,东坝的区域价值将在房地产市场得到最大化地兑现。

  利锦府,地处东坝核心区,以一线高端住宅为营建标准匠心雕琢产品。项目取意中国四合院文化,邀请故宫古建团队,打造三进式府院形制,蕴含步步高002251)升的美好寓意。建筑采用全石材立面,历久弥新,楼体侧面接角打磨圆润,彰显中式传统的圆融之美。近日推出楼王新品,定价6万元起,与周边新房和二手房相比,极具性价比优势。

  社区园林采用台地式手法,打造五重景观园林。园林内,全冠移植的黑松高高耸立,樱花大道落英缤纷,被称为“火焰树”的日本红枫四季常红,紫玉兰与西府海棠显露皇家气韵,于细节之处尽显典雅精致。

  园区内设有儿童娱乐区和小型运动场,儿童娱乐区的所有设置全部由韩国进口,保障孩子的健康与安全。园区道路两侧的排水装置也来自韩国,雨水再大也能迅速排干。

  目前在售的楼王新品位居园区中央,户型分别为280平米和304平米,以阔朗居室,实现墅质居住感受。居室的最大面宽15.5米,超大观景窗、钢化玻璃,可以毫无阻隔地一揽绝佳的景观视野。室内双主卧均为套房设计,配备独立式衣帽间,双儿童房满足二孩时代的居住需求。

  此外,项目还坐拥便捷的交通条件和完备的生活配套。项目处于地铁3号线东坝中街站上盖,是东坝板块目前仅有的地铁上盖项目,西侧2公里可直接联通东五环路,东侧2公里则是机场第二高速,拥有畅达的交通路网。项目南侧是规划中的万达广场和已开工的安贞国际医院,向南1000米则是金隅嘉品Mall,北侧是已开始招生的北京中学。

  大环境之外,利锦府项目自身也形成了成熟的生活氛围,项目涵盖精品酒店会所、商业街区和高品质住宅,足不出户,即可享有高品质生活服务。

  在周边房价均超8万的现状下,利锦府定价却仅在6万起,在高端地段,打造高端产品,但定价却面向改善客群,较为亲民,由此也让项目更具吸引力。当前,“大平层”的藏品时代已拉开序幕,对于高端改善和终级改善客群来说,积极淘金楼市,方能锚定价值。


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